Первичный рынок жилья в Украине: рост строительства при снижении спроса

Украинский рынок новостроек переживает сложный период. По итогам первого полугодия 2025 года спрос оказался почти вдвое ниже, чем предложение: покупатели приобрели лишь половину того объема, который вывели на рынок девелоперы. При этом сами темпы строительства демонстрируют рост – в среднем на 30% больше, чем год назад.

Почему спрос отстает от предложения

Главный тормозящий фактор –  военные риски и неопределенность будущего. Многие семьи откладывают решение о покупке жилья, опасаясь нестабильности. С учетом нынешних условий покупатели оценивают не только цену, но и общие условия безопасности. Среди основных причин снижения интереса:

• военные угрозы – ракетные обстрелы, риск атак, личная безопасность в городах;
• экономическая нестабильность – инфляция, колебания валюты, падение доходов;
• социальная неопределенность – туманные перспективы возвращения внутренне перемещенных лиц и долгосрочной занятости.

Несмотря на это, девелоперы продолжают запускать новые проекты, считая строительство важным элементом восстановления экономики.

Где покупают чаще всего

Распределение спроса на первичное жилье по регионам выглядит неравномерно. Чем дальше от фронта – тем активнее рынок:

• западные области (Львов, Ивано-Франковск, Черновцы, Закарпатье) – около 40% всех сделок;
• Киев и область – более 25%;
• Одесса и пригороды – порядка 15%;
• остальные регионы Украины – всего 20%.

Эта динамика подтверждает: безопасность и ощущение стабильности становятся ключевыми факторами при выборе жилья.

Что влияет на решение о покупке

Потенциальные владельцы новостроек все чаще подходят к выбору рационально и внимательно оценивают детали. Наиболее значимыми факторами становятся:

• безопасность – наличие бомбоубежищ, надежность конструкций, удаленность от опасных зон;
• ход строительства – соблюдение сроков, прозрачность процессов, своевременный ввод в эксплуатацию;
• характеристики ЖК – энергоэффективность, транспортная доступность, планировки, готовность квартир «под ключ», наличие социальной и бытовой инфраструктуры;
• финансовые условия – рассрочка, ипотека, гибкие механизмы покупки;
• инвестиционный потенциал – доходность в апарт-отелях и доходных домах достигает 7-11% годовых в валюте.

Таким образом, покупатели все чаще рассматривают жилье не только как место проживания, но и как актив для сохранения и приумножения капитала.

Новые тренды: от концептуальных ЖК до «бегства от мегаполисов»

Современный рынок становится многослойным и разнообразным. В мегаполисах остается актуальным строительство масштабных жилых комплексов с развитой инфраструктурой. А вот в западных регионах все больше внимания уделяется концептуальным проектам: небольшим жилым комплексам, клубным домам и объектам с уникальной архитектурой. Среди трендов:

• развитие курортной недвижимости – квартиры для отдыха и работы в горах или на природе;
• апарт-форматы с сервисным обслуживанием – жилье, которое совмещает функции квартиры и отеля;
• спрос на «социальный комфорт» – уютные, компактные проекты вне шумных мегаполисов;
• многофункциональные комплексы – жилье объединяется с торговыми, образовательными и деловыми пространствами.

Для многих покупателей недвижимость становится сразу тройным решением: «запасным аэродромом», собственным курортом и источником дохода.

Перспективы рынка

Эксперты прогнозируют, что в ближайшие пять лет продолжат развиваться тенденции последних лет:

• строительство многофункциональных ЖК;
• расширение курортной и апарт-недвижимости;
• сохранение популярности классических многоквартирных домов в областных центрах.

Ключевые ценности, которые объединяют проекты будущего: безопасность, комфорт, качество и развитая инфраструктура.