Новая жилищная реформа: как законопроект №12377 изменит рынок недвижимости

В июле Верховная Рада поддержала в первом чтении законопроект №12377 «Об основных принципах жилищной политики». Этот документ открывает путь к масштабным изменениям в сфере жилья, которых украинцы ждут десятилетиями. По словам главы партии «Слуга Народа» и председателя профильного комитета Елены Шуляк, реформа станет ключом к решению проблем сотен тысяч семей, стоящих в бесконечных очередях на государственные квартиры и постепенно теряющих надежду на получение недвижимости.

Зачем нужна реформа

Принятие законопроекта также приближает Украину к получению 300 млн евро в рамках программы Ukraine Facility. Всего в рамках этой инициативы Евросоюз выделяет стране 50 млрд евро, и жилищная политика – одно из обязательных направлений предстоящих реформ. Главная цель – заменить устаревший Жилищный кодекс 1983 года. Этот документ не отражает современных реалий и фактически не решает жилищных проблем. Ранее ситуация выглядела так:

• в «квартирных очередях» стояли более 600 тысяч человек;
• ежегодно государство выделяло лишь несколько сотен квартир;
• из-за войны количество людей, нуждающихся в жилье, выросло в разы, в том числе среди внутренне перемещенных лиц.

В среднем, ежегодно квадратные метры получали до 200 человек, что с учетом размеров очереди было практически не ощутимо для общего числа желающих. А в нынешних условиях стало очевидно, что действующая система полностью исчерпала себя и требует замены.

Что изменится с новой реформой

Вместо бесполезного ожидания в очередях гражданам предложат современные и доступные механизмы получения недвижимости. Запланирован:

• запуск финансово-кредитных инструментов, которые помогут быстрее приобрести квартиру;
• возрождение практики жилищно-строительных кооперативов;
• развитие государственно-частного партнерства, где появятся так называемые операторы доступного жилья.

Для тех, кто не может позволить себе покупку квартиры, предусмотрены новые форматы:

• социальная аренда – недвижимость предоставляется за небольшую плату;
• аренда с правом выкупа – возможность постепенно выплатить стоимость квартиры.

Эти меры должны заметно ускорить доступ граждан к достойному жилью и вывести процесс из-под власти формальных очередей в понятную и управляемую систему. Реформа будет внедряться поэтапно: сначала появятся правовые рамки и фонд, затем – инструменты финансирования и операторы, которые будут реализовывать проекты на местах.

Социальное жилье: откуда оно появится

На сегодня в Украине фондов социального жилья фактически нет – это результат масштабной приватизации 90-х годов. Реформа предусматривает его создание с нуля.

Новый фонд будет формироваться из:

• квартир, построенных на государственные средства;
• объектов, созданных в рамках государственно-частного партнерства;
• завершенных «долгостроев», которые долгие годы стоят незавершенными из-за недобросовестных застройщиков.

Отдельный законопроект о фонде социального жилья уже разрабатывается. Следующим шагом станет документ об управлении этим фондом.

Что дальше

Принятый в первом чтении законопроект №12377 – только начало. Для полноценного старта реформы нужно утвердить еще два ключевых закона:

1. О фонде социального жилья – именно он зафиксирует правовые основы формирования новых квадратных метров.
2. Об управлении фондом – определит, как будет распределяться и контролироваться социальное жилье.

Согласно требованиям программы Ukraine Facility, первый документ должен быть готов уже к 4 кварталу 2026 года.

Преимущества реформы

Принятие базового законопроекта открывает возможность перейти от декларативной риторики к практическим инструментам решения жилищного дефицита. Реализация нового подхода должна ускорить процесс строительства и выдачи жилья, а также сделать его доступнее за счет финансовых механизмов и партнерств. Среди ключевых выгод, которые будут получены при корректной реализации инициатив:

• быстрый доступ к финансированию – ускорит запуск проектов;
• создание фонда социального жилья – позволит аккумулировать и целенаправленно распределять квадратные метры для нуждающихся, вместо фрагментарных и неэффективных решений;
• разнообразие инструментов получения недвижимости – покупка, социальная аренда и аренда с правом выкупа дают реальную альтернативу очередям и расширяют возможности для семей с разным уровнем дохода.

А главное: активизация ГЧП и завершение долгостроев, что дает возможность довести до конца проблемные объекты и снизить нагрузку на госбюджет. Новая правовая база должна упростить процедуру выделения и управления недвижимостью, сделать процессы прозрачнее и понятнее для граждан.

Выгоды будут очевидны не сразу – реформа потребует времени, четкой реализации и контроля. Но при последовательной работе эти меры способны значительно сократить количество людей в «очередях» и улучшить жилищные условия у уязвимых групп населения.

Риски и недостатки жилищной реформы

Любая масштабная реорганизация несет и сложности – от пробелов в управлении до злоупотреблений при реализации проектов. Важно понимать слабые места, чтобы заранее их минимизировать через прозрачные процедуры и надзор. Среди них:

• риск коррупции – большие потоки финансирования требуют строгого контроля, а без прозрачных механизмов есть опасность нецелевого расходования или затягивания работ;
• недостаток гарантий для уязвимых групп – если механизмы соцаренды и выкупа будут реализованы формально, часть нуждающихся может остаться вне приоритета;
• административная и юридическая неготовность – новые институты требуют эффективной структуры управления, а ошибки в регламентах приведут к бюрократической волоките и задержкам.

Эти риски не означают, что реформа не оправдает ожидания, они лишь указывают на те зоны, где требуется усиленное внимание: прозрачность процедур, независимый аудит, четкие критерии распределения квартир и жесткие стандарты качества строительства.

Жилищная реформа – это шанс для Украины отказаться от устаревших механизмов и предложить гражданам реальные пути к собственной недвижимости. Сотни тысяч семей, включая внутренне перемещенных лиц, впервые получают надежду на достойные условия жизни.