Первинний ринок житла в Україні: зростання будівництва при зниженні попиту

Український ринок новобудов переживає складний період. За підсумками першого півріччя 2025 року попит виявився майже вдвічі нижчим, ніж пропозиція: покупці придбали лише половину того обсягу, який вивели на ринок девелопери. При цьому самі темпи будівництва демонструють зростання – в середньому на 30% більше, ніж рік тому.

Чому попит відстає від пропозиції

Головний гальмівний фактор – військові ризики і невизначеність майбутнього. Багато сімей відкладають рішення про купівлю житла, побоюючись нестабільності. З урахуванням нинішніх умов покупці оцінюють не тільки ціну, але і загальні умови безпеки. Серед основних причин зниження інтересу:

• військові загрози – ракетні обстріли, ризик атак, особиста безпека в містах;
• економічна нестабільність – інфляція, коливання валюти, падіння доходів;
• соціальна невизначеність – туманні перспективи повернення внутрішньо переміщених осіб і довгострокової зайнятості.

Незважаючи на це, девелопери продовжують запускати нові проекти, вважаючи будівництво важливим елементом відновлення економіки.

Де купують найчастіше

Розподіл попиту на первинне житло по регіонах виглядає нерівномірно. Чим далі від фронту – тим активніший ринок:

• західні області (Львів, Івано-Франківськ, Чернівці, Закарпаття) – близько 40% всіх угод;
• Київ і область – понад 25%;
• Одеса і передмістя – близько 15%;
• інші регіони України – всього 20%.

Ця динаміка підтверджує: безпека і відчуття стабільності стають ключовими факторами при виборі житла.

Що впливає на рішення про покупку

Потенційні власники новобудов все частіше підходять до вибору раціонально і уважно оцінюють деталі. Найбільш значущими факторами стають:

• безпека – наявність бомбосховищ, надійність конструкцій, віддаленість від небезпечних зон;
• хід будівництва – дотримання термінів, прозорість процесів, своєчасне введення в експлуатацію;
• характеристики ЖК – енергоефективність, транспортна доступність, планування, готовність квартир «під ключ», наявність соціальної та побутової інфраструктури;
• фінансові умови – розстрочка, іпотека, гнучкі механізми купівлі;
• інвестиційний потенціал – прибутковість в апарт-готелях і дохідних будинках досягає 7-11% річних у валюті.

Таким чином, покупці все частіше розглядають житло не тільки як місце проживання, але і як актив для збереження і примноження капіталу.

Нові тренди: від концептуальних ЖК до «втечі від мегаполісів»

Сучасний ринок стає багатошаровим і різноманітним. У мегаполісах залишається актуальним будівництво масштабних житлових комплексів з розвиненою інфраструктурою. А ось у західних регіонах все більше уваги приділяється концептуальним проектам: невеликим житловим комплексам, клубним будинкам і об'єктам з унікальною архітектурою. Серед трендів:

• розвиток курортної нерухомості – квартири для відпочинку і роботи в горах або на природі;
• апарт-формати з сервісним обслуговуванням – житло, яке поєднує функції квартири і готелю;
• попит на «соціальний комфорт» – затишні, компактні проекти поза галасливими мегаполісами;
• багатофункціональні комплекси – житло поєднується з торговими, освітніми та діловими просторами.

Для багатьох покупців нерухомість стає відразу потрійним рішенням: «запасним аеродромом», власним курортом і джерелом доходу.

Перспективи ринку

Експерти прогнозують, що в найближчі п'ять років продовжать розвиватися тенденції останніх років:

• будівництво багатофункціональних ЖК;
• розширення курортної та апарт-нерухомості;
• збереження популярності класичних багатоквартирних будинків в обласних центрах.

Ключові цінності, які об'єднують проекти майбутнього: безпека, комфорт, якість і розвинена інфраструктура.