Чому ціни на квартири продовжують зростати: чи варто чекати падіння

Ринок нерухомості в Україні доволі нетиповий: він не обвалився навіть попри повномасштабне вторгнення. Застій спостерігався протягом кількох перших місяців і лише в певних регіонах. Далеко не скрізь розцінки повернулися на довоєнний рівень, але все-таки й бюджетними їх часто не назвеш. І поступово вартість популярних об'єктів – 1 і 2-х кімнатних квартир лише збільшується. Що ж чекає на ринок у найближчій перспективі? Оцінити це допоможе огляд факторів, що впливають на ціни.

Дорога оренда і нестабільність умов

На відміну від європейців, які десятиліттями живуть на орендованих квартирах і цілком комфортно почуваються, для українців такий варіант асоціюється з різними складнощами. Всьому виною відсутність будь-якого гідного регулювання: навіть офіційний договір складно назвати повноцінним захистом інтересів. Через це сформувалася ціла низка причин, якими зумовлене негативне ставлення до оренди:

• втрата грошей щомісяця – платежі «з'їдають» доходи, хоча їх раціональніше було б використати для погашення іпотеки на власне житло;
• відсутність контролю над умовами проживання – неможливість змінити навіть застарілий ремонт, оновити незручні меблі або внести зміни в інтер'єр;
• непередбачуваність – усунення виниклих несправностей може зайняти тижні, мешканці не застраховані від значного підвищення вартості проживання, як і зовсім від виселення.

Усе це призводить до того, що орендарі воліють будь-якими способами придбати квартиру, щоб не залежати від чужих рішень. А наявність державних програм іпотечного фінансування відкриває додаткові можливості для покупки.

Міграція населення в більш безпечні регіони

Активні переміщення людей ведуть до додаткового попиту на житло в низці областей, близьких до європейського кордону. Внаслідок цього ціни у таких зонах зростають швидше, ніж у регіонах з менш стабільною ситуацією.

Поряд із купівлею житла зростає попит і на оренду. Це призводить до двостороннього тиску на ринок нерухомості – як покупці, так і орендарі змушені конкурувати за доступне житло. А тимчасова міграція з нестабільних зон нерідко переходить у постійне проживання, що формує стійкий попит на житло в «спокійних» регіонах.

Відсутність інших варіантів для стабільних інвестицій

На тлі економічної нестабільності, зростання інфляції та низьких ставок за депозитами, нерухомість часто залишається одним із небагатьох способів вкладення, який зберігає свої переваги. Вона забезпечує стабільність і довгострокову перспективу, що робить її привабливою для різних груп інвесторів:

• Квартири й будинки менш схильні до різких коливань у ціні в порівнянні з іншими активами. Це робить таку покупку кращим варіантом для тих, хто шукає стабільне і передбачуване вкладення.
• Не зважаючи на кризи, нерухомість у більшості випадків поступово дорожчає. Це дає змогу власникам розраховувати на приріст капіталу.
• На відміну від фондового ринку, нерухомість набагато менше схильна до спекулятивних ризиків, і ймовірність її знецінення нижча. Навіть у періоди криз житло може стати джерелом стабільного доходу від оренди.

В умовах, коли багато класичних інструментів інвестування перестають бути актуальними, нерухомість зберігає репутацію «тихої гавані». І часто це єдиний спосіб не втратити гроші – навіть із відносно невеликим капіталом можна стати власником смартжитла, яке може виявитися вельми привабливим для орендарів.

Обмежена пропозиція: заморожені проєкти забудовників

На тлі економічної нестабільності, проблем із пошуком кваліфікованих працівників, зростання собівартості будівництва та супутніх ризиків, багато забудовників призупинили свої проєкти. Це призвело до скорочення обсягу нового житла на ринку. Обмежена пропозиція, своєю чергою, стала чинником підтримки високих цін на вже наявні об'єкти.

Немає цікавих, а головне бюджетних пропозицій у нових житлових комплексах – і на перший план знову виходить вторинний ринок. Скорочення пропозиції за стабільного попиту провокує зростання вартості, оскільки об'єкти, що залишилися на ринку, стають дефіцитними.

Прогнози та очікування: що чекати в майбутньому?

Хоча деякі експерти пророкують можливе зниження у довгостроковій перспективі, очікувати різкого падіння на тлі перерахованих факторів не доводиться. Високий попит на нерухомість, дефіцит доступного житла і постійне підвищення собівартості будівництва навряд чи дозволять цінам істотно знизитися.

• Короткострокові перспективи. Найближчими місяцями ймовірність падіння залишається низькою, оскільки більшість показників продовжують працювати на підтримку рівня цін.
• Середньострокові прогнози. Якщо стабілізується економічна і політична ситуація, розцінки можуть знизитися – кількість пропозицій різко зросте, а отже, і вартість впаде.

У разі підвищення процентних ставок купівля нерухомості може стати менш доступною для населення, що в перспективі вплине на ціни. Однак у короткостроковій перспективі навіть це навряд чи призведе до серйозних змін. Замість очікування значного зниження покупцям варто орієнтуватися на реальні умови ринку й ухвалювати рішення, виходячи з актуальної ситуації.