Квартира з боргами: чи можна придбати нерухомість із заборгованістю за комунальні послуги

Наявність боргів – не привід відмовлятися від гарного об’єкта, головне – все врахувати. Покупцеві важливо розуміти, які зобов’язання дійсно пов’язані з попереднім власником, які можуть виникнути вже після переходу права власності та які документи допоможуть без суперечок розподілити розрахунки між сторонами. Для ріелтора така перевірка особливо важлива: мова йде не тільки про суму боргу в квитанції, а й про стан особових рахунків, показання лічильників, наявність судових спорів та виконавчих проваджень. Тому питання комунальної заборгованості краще вирішити до підписання договору, а не намагатися вирішити його після передачі квартири.

Чи переходять борги за комунальні послуги до нового власника

Обов’язок щодо оплати виникає у споживача у зв’язку з фактично отриманими послугами. Верховний Суд прямо вказував, що борги попереднього власника не стають автоматично зобов’язанням нового власника. Що це означає на практиці:

• заборгованість, що виникла до дати переходу права власності, відноситься до попереднього споживача;
• нарахування за період після придбання квартири оплачує вже новий власник.

Якщо покупець добровільно бере на себе зобов’язання погасити стару заборгованість, це має бути прямо відображено в договорі. В іншому разі йому це робити не доведеться: головне – не відкладати переоформлення особових рахунків. Для цього потрібно написати заяву, надати базовий пакет документів та поточні показання приладів обліку. Це дозволить відокремити останні нарахування продавця від першого періоду споживання нового власника.

Що робити з боргом перед підписанням договору

Найбезпечніший варіант для покупця – продавець погашає заборгованість до укладення угоди та надає підтвердження. Але якщо сторони з будь-яких причин домовляються про інший порядок, це необхідно чітко зафіксувати в договорі купівлі-продажу:

• розмір заборгованості на конкретну дату;
• за який період вона сформувалася;
• хто зобов’язаний її погасити;
• термін погашення;
• порядок підтвердження оплати.

Корисно визначити й порядок дій, якщо після угоди постачальник виявить додаткові нарахування за період до продажу. Якщо продавець не хоче погашати заборгованість до укладення угоди, ріелтору та покупцеві слід заздалегідь узгодити з нотаріусом і сторонами спосіб документального розмежування зобов’язань, а не обмежуватися усною домовленістю.

Коли комунальний борг може стати серйозною проблемою

Заборгованість може супроводжуватися судовим спором або виконавчим провадженням. Тому перед укладенням угоди потрібно переконатися у відсутності:

• арешту на квартиру;
• заборони на відчуження;
• обтяжень у зв’язку із забезпеченням вимог кредитора.

Якщо заборгованість уже стала предметом судового розгляду або призвела до накладення обмежень на майно, ситуація виходить за межі звичайних розрахунків за комунальні послуги. У такому випадку важливо встановити не тільки суму боргу та період його виникнення, а й наявність юридичних обмежень, які можуть безпосередньо вплинути на можливість продажу квартири. Тому перевірка має охоплювати не тільки особові рахунки, а й правовий статус самого об’єкта.

Як ріелтору організувати перевірку квартири

Перевірка комунальних розрахунків стає значно надійнішою, якщо проводити її не в останній день перед нотаріальною угодою, а як окремий етап підготовки об’єкта. Усі отримані документи та результати краще зберігати в одному місці, щоб у будь-який момент можна було відновити історію об’єкта та зрозуміти, які питання вже вирішено. Що потрібно зробити:

• отримати інформацію щодо всіх особових рахунків;
• перевірити заборгованість окремо по кожному постачальнику;
• звірити періоди нарахувань;
• зафіксувати показання лічильників;
• перевірити документи про погашення або реструктуризацію боргів;
• узгодити з продавцем порядок закриття старих зобов’язань;
• включити необхідні умови до договору;
• перевірити наявність судових та виконавчих процедур;
• після угоди передати новому власнику дані для переоформлення особових рахунків;
• зберегти підтверджуючі документи.

Для цього зручно використовувати CRM Plektan: у картці конкретного об’єкта можна відмічати пройдені етапи перевірки, фіксувати заборгованість по кожному постачальнику, зберігати документи та встановлювати завдання щодо отримання відсутніх довідок або переоформлення рахунків. Фахівцю з нерухомості не доводиться тримати інформацію в пам’яті – вона доступна в будь-який момент, що допомагає послідовно контролювати підготовку угоди, не пропускати важливі деталі та звести до мінімуму можливі ризики.