Нова житлова реформа: як законопроект №12377 змінить ринок нерухомості

У липні Верховна Рада підтримала в першому читанні законопроект №12377 «Про основні засади житлової політики». Цей документ відкриває шлях до масштабних змін у сфері житла, на які українці чекають десятиліттями. За словами голови партії «Слуга Народу» та голови профільного комітету Олени Шуляк, реформа стане ключем до вирішення проблем сотень тисяч сімей, які стоять у нескінченних чергах на державні квартири і поступово втрачають надію на отримання нерухомості.

Навіщо потрібна реформа

Прийняття законопроекту також наближає Україну до отримання 300 млн євро в рамках програми Ukraine Facility. Всього в рамках цієї ініціативи Євросоюз виділяє країні 50 млрд євро, і житлова політика – один з обов'язкових напрямків майбутніх реформ. Головна мета – замінити застарілий Житловий кодекс 1983 року. Цей документ не відображає сучасних реалій і фактично не вирішує житлових проблем. Раніше ситуація виглядала так:

• у «квартирних чергах» стояли понад 600 тисяч осіб;
• щорічно держава виділяла лише кілька сотень квартир;
• через війну кількість людей, які потребують житла, зросла в рази, в тому числі серед внутрішньо переміщених осіб.

В середньому, щорічно квадратні метри отримували до 200 осіб, що з урахуванням розмірів черги було практично не відчутно для загальної кількості бажаючих. А в нинішніх умовах стало очевидно, що діюча система повністю вичерпала себе і потребує заміни.

Що зміниться з новою реформою

Замість марного очікування в чергах громадянам запропонують сучасні та доступні механізми отримання нерухомості. Заплановано:

• запуск фінансово-кредитних інструментів, які допоможуть швидше придбати квартиру;
• відродження практики житлово-будівельних кооперативів;
• розвиток державно-приватного партнерства, де з'являться так звані оператори доступного житла.

Для тих, хто не може дозволити собі покупку квартири, передбачені нові формати:

• соціальна оренда – нерухомість надається за невелику плату;
• оренда з правом викупу – можливість поступово виплатити вартість квартири.

Ці заходи повинні помітно прискорити доступ громадян до гідного житла і вивести процес з-під влади формальних черг в зрозумілу і керовану систему. Реформа буде впроваджуватися поетапно: спочатку – правові рамки і фонд, потім – інструменти фінансування та оператори, які будуть реалізовувати проекти на місцях.

Соціальне житло: звідки воно з'явиться

На сьогодні в Україні фондів соціального житла фактично немає – це результат масштабної приватизації 90-х років. Реформа передбачає їх створення з нуля.

Новий фонд буде формуватися з:

• квартир, побудованих за державні кошти;
• об'єктів, створених в рамках державно-приватного партнерства;
• завершених «довгобудів», які довгі роки стоять незавершеними через недобросовісних забудовників.

Окремий законопроект про фонд соціального житла вже розробляється. Наступним кроком стане документ про управління цим фондом.

Що далі

Прийнятий у першому читанні законопроект №12377 – лише початок. Для повноцінного старту реформи потрібно затвердити ще два ключові закони:

1. Про фонд соціального житла – саме він закріпить правові засади формування нових квадратних метрів.
2. Про управління фондом – визначить, як буде розподілятися і контролюватися соціальне житло.

Згідно з вимогами програми Ukraine Facility, перший документ повинен бути готовий вже до 4 кварталу 2026 року.

Переваги реформи

Прийняття базового законопроекту відкриває можливість перейти від декларативної риторики до практичних інструментів вирішення житлового дефіциту. Реалізація нового підходу повинна прискорити процес будівництва та видачі житла, а також зробити його доступнішим за рахунок фінансових механізмів і партнерств. Серед ключових вигод, які будуть отримані при коректній реалізації ініціатив:

• швидкий доступ до фінансування – прискорить запуск проектів;
• створення фонду соціального житла – дозволить акумулювати і цілеспрямовано розподіляти квадратні метри для нужденних, замість фрагментарних і неефективних рішень;
• різноманітність інструментів отримання нерухомості – купівля, соціальна оренда та оренда з правом викупу дають реальну альтернативу чергам і розширюють можливості для сімей з різним рівнем доходу.

А головне: активізація ДПП і завершення довгобудів, що дає можливість довести до кінця проблемні об'єкти і знизити навантаження на держбюджет. Нова правова база повинна спростити процедуру виділення та управління нерухомістю, зробити процеси прозорішими і зрозумілішими для громадян.

Вигоди будуть очевидні не відразу – реформа потребуватиме часу, чіткої реалізації та контролю. Але при послідовній роботі ці заходи здатні значно скоротити кількість людей в «чергах» і поліпшити житлові умови у вразливих груп населення.

Ризики та недоліки житлової реформи

Будь-яка масштабна реорганізація несе в собі складнощі – від прогалин в управлінні до зловживань при реалізації проектів. Важливо розуміти слабкі місця, щоб заздалегідь їх мінімізувати через прозорі процедури та нагляд. Серед них:

• ризик корупції – великі потоки фінансування вимагають суворого контролю, а без прозорих механізмів є небезпека нецільового витрачання або затягування робіт;
• недолік гарантій для вразливих груп – якщо механізми соцоренди та викупу будуть реалізовані формально, частина нужденних може залишитися поза пріоритетом;
• адміністративна та юридична неготовність – нові інститути вимагають ефективної структури управління, а помилки в регламентах призведуть до бюрократичної тяганини та затримок.

Ці ризики не означають, що реформа не виправдає очікувань, вони лише вказують на ті зони, де потрібна посилена увага: прозорість процедур, незалежний аудит, чіткі критерії розподілу квартир і жорсткі стандарти якості будівництва.

Житлова реформа – це шанс для України відмовитися від застарілих механізмів і запропонувати громадянам реальні шляхи до власної нерухомості. Сотні тисяч сімей, включаючи внутрішньо переміщених осіб, вперше отримують надію на гідні умови життя.